Wohngebäudepolice: Der beste Schutz fürs Eigenheim

Der Schadensbeginn lässt sich nicht mehr exakt rekonstruieren. Soviel aber scheint klar: Das Duschwasser ist nicht nur durch das Leitungsrohr abgeflossen, sondern hat sich über Monate auch durch eine undichte Bodenfuge seinen Weg ins Erdgeschoss des Einfamilienhauses von Familie Gerstenberg in Ludwigsburg gebahnt. „Als uns im Übergang von der Küche zum Wohnzimmer ein feuchter Fleck an der Decke auffiel, dachten wir zunächst an eine Leckage an einem Heizungsrohr im Obergeschoss“, erinnert sich Rüdiger Gerstenberg. Der Verdacht aber hat sich nicht bestätigt. Gut zwei Wochen und eine Reihe von Handwerkerstunden später war die Ursache in der Duschzelle gefunden.

Kleine Ursache, großer Schaden: „Arbeitsmaterial, Trocknungsgerät, Lohnkosten – insgesamt haben sich die Rechnungen auf rund 2.500 Euro summiert“, sagt Gerstenberg. „Von den Unannehmlichkeiten und dem Ärger einmal ganz abgesehen.“ Besonders geärgert hat sich der Abteilungsleiter eines schwäbischen Automobilzulieferers über seinen Wohngebäudeversicherer. „Ich hatte fest mit einer Kostenübernahme gerechnet“, sagt Gerstenberg. Doch der Versicherer winkte kurzerhand ab. Der Kunde sei seinen Wartungs- und Instandhaltungspflichten nicht nachgekommen – Obliegenheit schuldhaft verletzt, wie es in bestem Versicherungsdeutsch juristisch wasserdicht heißt.

Versicherungslücken, wo man sie nicht erwartet

Tatsächlich können sich Versicherer in diesen Fällen auf höchstrichterlichen Beistand berufen. Der Bundesgerichtshof hat erst im September 2024 die in Sachversicherungsverträgen umstrittene, aber weitverbreitete Formulierung der Obliegenheit bestätigt. Versicherungsnehmer sind verpflichtet alle gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften einzuhalten. Im Falle der Gerstenbergs bedeutet das: „Wir hätten einmal im Jahr kritische Fugen warten lassen müssen, damit unser Versicherer den Schaden vollständig übernommen hätte.“

Nicht jeder Anbieter von Wohngebäudepolicen ist so hartleibig. Viele zeigen sich in strittigen Fragen mitunter auch kulant. Andere, wie etwa die Grundeigentümer-Versicherung (GEV), haben die Bedingungen inzwischen überarbeitet und muten ihren Kundinnen und Kunden zum Beispiel die regelmäßige Überprüfung der Fugendichtungen gar nicht mehr zu.

14 überdurchschnittliche Wohngebäudeversicherer beim DISQ-Test

Die Tarife der Wohngebäudeversicherer in Deutschland unterscheiden sich zum Teil erheblich in Preis und Leistung. Deshalb haben DUP UNTERNEHMER und das renommierte Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) die Angebote am Markt gesichtet, analysiert und bewertet. Die gute Nachricht: „Die Branche arbeitet insgesamt auf einem hohen Niveau. 14 Wohngebäudeversicherer schneiden in der Gesamtwertung überdurchschnittlich gut ab“, sagt Studienleiterin und DISQ-Geschäftsführerin Bianca Möller. Mit Allianz, Barmenia, GEV, HDI, Nürnberger und WGV schaffen es sogar sechs Anbieter ganz nach oben ins Ranking der Besten (siehe Tabelle).

Die richtige Wohngebäudepolice für den persönlichen Bedarf

Die perfekte Wohngebäudepolice für jeden gibt es nicht – auch deshalb kürt der umfassende Test von DUP und DISQ sowohl in der Gesamtwertung als auch in den Kategorien „Grundschutz“, „Zusatzschutz“, „Nachhaltigkeit“ und „Jahresprämie“ die Versicherer, die auf Basis der abgefragten Kriterien überdurchschnittlich gut oder besser bewertet werden (siehe Rankings). Je nachdem, wo das Haus steht, wie groß die Immobilie und gegebenenfalls Nebengebäude sind, ist ein anderer Tarif sinnvoll. Viel hängt auch von Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ab oder welche Zusatzleistungen dem Immobilienbesitzer wichtig sind.

Die Wohngebäudepolice zahlt die Kosten für Reparatur oder den Wiederaufbau des Hauses. Ratsam ist ein Vierfachschutz für die Leistungsbereiche Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie die erweiterten Naturgefahren. Zu diesen Elementarrisiken gehören Überschwemmung des Grundstücks durch Starkregen oder Ausufern von Gewässern, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen. Den Elementarschutz bieten die meisten Versicherer nur in Kombination mit einem der anderen drei Leistungsbereiche an. Dann ist auch eine Selbstbeteiligung (SB) üblich – die geläufigste Variante sind mindestens 500 und maximal 5.000 Euro im Schadenfall.

Elementarschutz muss inzwischen aktiv abgewählt werden

Seit der Hochwasserkatastrophe im Ahrtal im Sommer 2021, den Überschwemmungen in Niedersachen im Dezember 2023, im Saarland 2024 und nur einen Monat später in Bayern wird auch politisch wieder über eine obligatorische Elementarabdeckung gestritten. Noch ist das Thema nicht endgültig vom Tisch. Die Versicherer sind dagegen, bieten branchenweit neue Wohngebäudepolicen inzwischen aber nur noch mit Elementarversicherung an. Wer darauf verzichten will, muss den Schutz aktiv abwählen.

Empfehlenswert ist das nicht: „Extremwetterereignisse wie Starkregen, Hitzeperioden oder Hochwasser werden infolge des Klimawandels künftig häufiger, intensiver und an mehr Orten als bisher auftreten“, warnt Meteorologe Frank Böttcher. Der Gesamtverband der Versicherer (GDV) definiert allein drei Gefährdungsklassen nur für Starkregen, die sich auf die Prämien der Wohngebäudeversicherung auswirken.

Gefährdungsklasse beeinflusst die Prämienhöhe

Noch wichtiger ist in der Gebäudeversicherung das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (ZÜRS). Auf Basis versicherungsrelevanter Geodaten werden die Immobilien einer von vier Gefährdungsklassen (GK) zugeordnet. Die Adresse des Modellhauses im DISQ-Test ist in GK 1 verortet. Die Immobilie in Ludwigsburg mit Erdgeschoss und einem Obergeschoss ist unterkellert. Außerdem gehört zu dem Einzelhaus aus dem Jahr 2000 noch eine Garage. Der 40-jährige Versicherungsnehmer will das Gebäude umfassend gegen alle Gefahren versichern. Die Wohnfläche beträgt 125 Quadratmeter.

Erhebliche Unterschiede bei den Prämien von Wohngebäudepolicen

Wohngebäudeversicherungen mit Elementarschutz sind in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden – und ein relevanter Faktor in der Haushaltskasse. Wie hoch die Prämien für die Policen ausfallen, hängt auch von den zu erwartenden Kosten für die Wiederherstellung oder den Neubau eines Gebäudes ab. Die Versicherer bestimmen den Wert eines Hauses entweder mithilfe des Wohnflächenmodells oder nach dem sogenannten Einheitswertmodell von 1914. Beide Methoden funktionieren. Bei einem Anbieterwechsel sollten Immobilienbesitzer vor Vertragsunterschrift vorsichtshalber aber den Wertermittlungsbogen noch einmal ausfüllen.

Wohnflächenmodell oder Einheitswert – damit im Schadenfall keine Unterversicherung droht, ermitteln die Versicherer auf Grundlage des Baupreis- und Tariflohnindex im Baugewerbe einen Anpassungsfaktor. Inflation, steigende Preise für Baumaterialien und Lohnkosten wirken sich entsprechend aus. Hinzu kommen unternehmensindividuelle Beitragsanpassungen und Besonderheiten. Allein in den vergangenen beiden Jahren verzeichnete die Wohngebäudeversicherung einen historisch hohen Prämienanstieg um 14,7 (2023) und 7,5 Prozent (2024). Auch in diesem Jahr müssen die Kunden mit einer spürbaren Preiserhöhung rechnen. Schon deshalb lohnt sich immer der Prämienvergleich. Im Test von DUP UNTERNEHMER und DISQ betragen die Preisunterschiede der Premiumtarife bis zu 700 Euro.

So haben wir getestet

Das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) hat für die Studie „Deutschlands beste Wohngebäudeversicherer 2025“ insgesamt 61 Gesellschaften angefragt. 30 Versicherer haben sich der Wettbewerbsanalyse gestellt. Die Auswertung erfolgte anhand von 24 Bewertungskriterien, die den Kategorien Grundschutz, Zusatzschutz, Nachhaltigkeit und Jahresprämie zugeordnet sind. Den Studienteilnehmern wurden ein Musterfall und der gewünschte Versicherungsschutz vorgegeben:

Musterfall Wohngebäudepolice

• Objektdaten: Einfamilienhaus in Ludwigsburg (Baujahr 2000) mit Erdgeschoss und einem Obergeschoss, Garage, Keller Bauartklasse 1 und einer versicherten Wohnfläche von 125 qm. Das Haus wird ausschließlich zu privaten Zwecken genutzt.
• Der gewünschte Versicherungsschutz: Das Gebäude soll umfassend gegen Feuer, Sturm und Hagel Leistungswasser und Elementarschäden versichert werden. Der Versicherter (Jg. 1984) ist kaufmännischer Angestellter, verheiratet und hat zwei Kinder. Er wünscht eine jährliche Zahlungsweise und nimmt am Lastschriftverfahren teil. Der Kunde hat eine bestehende Versicherung und will diese wechseln (Stand 1. Februar 2025). Es liegen keine Vorschäden vor.

Grundschutz (maximal 30 Punkte)

• Keine Leistungskürzung bei grob fahrlässig herbeigeführten Schäden (5 Punkte)
• Unter- und Obergrenze beim Selbstbehalt in der Elementardeckung (max. 6 Punkte)
• Wartezeit bei Neuabschluss eines erweiterten Naturgefahrenschutzes (max. 2 Punkte)
• Absicherung von Überspannungsschäden durch Blitz ohne Limit (3 Punkte)
• Angemessene Absicherung von Aufräumungs- und Abbruchkosten (3 Punkte)
• Übernahme von Bewegungs- und Schutzkosten bis mindestens 1. Million Euro (3 Punkte)
• Kostenerstattung für die Dekontamination von Erdreich (max. 3 Punkte)
• Deckung von Schäden durch Wasseraustritt aus Wasserspeichern (z.B. Wärmepumpe, Wasserbett, Fußbodenheizung) ohne Limit (3 Punkte)
• Beteiligung des Versicherers an den Mehrkosten infolge behördlicher Auflagen (max. 2 Punkte)

Zusatzschutz (maximal 20 Punkte)

• Versicherungsschutz für Ableitungsrohre auf dem Grundstück (max. 2 Punkte)
• Versicherungsschutz für Ableitungsrohre außerhalb des Grundstücks (max. 2 Punkte)
• Versicherungsschutz nach Wechsel des Versicherers, wenn unklar ist, ob der Schaden während der Gültigkeit der bestehenden Versicherung eingetreten ist (2 Punkte)
• Versicherungsschutz nach mutwilliger Beschädigung/Vandalismus (max. 2 Punkte)
• Versicherungsschutz bei Einbruchschäden (max. 2 Punkte)?
• Unbegrenzte Leistung für Schäden durch Rauch oder Ruß aus Feuerungs-, Heizungs-, Koch- oder Trockenanlagen (2 Punkte)
• Dauer und Höhe der Kostenübernahme für die erforderliche Unterbringung z. B. in einem Hotel (max. 6 Punkte)
• Übernahme von Sachverständigenkosten (2 Punkte)

Nachhaltigkeit (maximal 15 Punkte)

• Mitversicherung von Wärmepumpen inkl. Diebstahl der Außeneinheit (max. 4 Punkte)
• Mitversicherung von Photovoltaikanlagen (max. 4 Punkte)
• Mitversicherung des Ertragsausfalls bei Photovoltaikanlagen (2 Punkte)
• Mehrleistung im Schadenfall, wenn bei Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen auf nachhaltige Materialien und energieeffiziente Lösungen zurückgriffen wird (2 Punkte)
• Mitversicherung von Wallboxen (3 Punkte)

Jahresprämie (maximal 15 Punkte)

• Jahresprämie für den Musterfall inkl. Elementarschäden (max. 15 Punkte)