Die Folgen der Coronapandemie für den deutschen Immobilienmarkt machen sich bereits bemerkbar. In 27 der 50 teuersten Städte Deutschlands sind die Mieten bei der Neuvermietung nach einer zweijährigen Stagnationsphase zuletzt gesunken. Im Durchschnitt gingen die Neuvertragsmieten im vierten Quartal im Vergleich zum Vorquartal leicht um 0,1 Prozent zurück, zeigt der Wohnindex des Analyseunternehmens F+B.
Zu den Städten, die im Quartalsvergleich einen Mietrückgang verzeichneten, gehören neben kleineren Standorten wie Kempten im Allgäu (-12,9 Prozent), Wunstorf (-9,9 Prozent) oder Freiburg im Breisgau (-5,6 Prozent) auch Metropolen wie Frankfurt am Main (-2,1 Prozent) und Berlin. In der Hauptstadt gingen die Neuvertragsmieten im Jahresvergleich sogar um 6,4 Prozent zurück. Im Ranking der 500 teuersten Städte ist Berlin auf Platz 126 abgerutscht. „Wir stellen fest, dass es an den Top 7-Standorten gerade im Quartal 4/2020, also nach dem ersten Lockdown, eine deutlich abgeschwächte Mietdynamik gab, die sich z. T. oberhalb (München, Düsseldorf und ganz leicht Köln), z. T. unterhalb (Frankfurt, Stuttgart, Hamburg) des Bundesdurchschnitts bewegte“, sagt F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner.
In Hamburg und Berlin stagniert die Bevölkerung
Das liegt laut den Experten zum einen an demografischen Entwicklungen mit einer leicht zurückgehenden Nettozuwanderung. Zum anderen rechnet F+B mit einem erhöhten Sterbeüberschuss, wobei die Corona-bedingten Todesfälle als verstärkender Faktor bereits signifikant seien. Konkret bedeutet das: Sogar in den beiden größten deutschen Städten Hamburg und Berlin stagniert die Bevölkerung.
Anders als die Neuvertragsmieten legten die Bestandsmieten leicht zu: Bundesweit lag das Plus im vierten Quartal im Vergleich zum Vorquartal bei 0,3 Prozent. „Damit gleichen sich die Bestandsmieten offenbar langsam an die Neuvertragsmieten an“, sagt Leutner. Das deute darauf hin, dass sich der Wohnungsmarkt im Bundesdurchschnitt langsam entspannen würde. „Das kann auch auf die mietenpolitischen Maßnahmen des Bundes und der Länder zurückgeführt werden“, erklärt Leutner.
Nachfrageschub nach Eigenheimen
Auch bei den Kaufpreisen macht sich die Coronapandemie bemerkbar: „Wir sind der Auffassung, dass die anhaltende Corona-Pandemie mit dem zweiten Lockdown seit Dezember einen nachhaltigen Nachfrageschub nach Eigenheimen erzeugt hat. Daran können auch erste Verbote des Einfamilienhausneubaus wie im Hamburger Stadtbezirk Nord offenbar nichts ändern“, sagte der Hamburger Immobilienmarktforscher. Folgerichtig sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäusern stärker gestiegen als die Preise für Eigentumswohnungen. Bereits seit zwei Jahren steigen die Preise für Häuser stärker als für Wohnungen. Im Zehn-Jahres-Vergleich liegen die Eigentumswohnungen mit einer durchschnittlichen Preissteigerung von 75,7 Prozent vor Einfamilienhäusern mit 63 Prozent.
Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen liegt München zwar unangefochten an der Spitze, allerdings gingen die Preise im Quartalsvergleich um 2 Prozent zurück. In den Spitzenlagen wurde die Grenze von 15.000 Euro pro Quadratmeter erstmals seit zwei Jahren wieder unterschritten. Im Durchschnitt kostet eine Eigentumswohnung in Bayerns Hauptstadt 7.000 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt sanken die Kaufpreise in 11 der 50 teuersten Städten Deutschlands.