Eine Studie der Empira Group zeigt, wo sich Investments in Immobilien lohnen
02.05.2022    Madeline Sieland
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Wer bei Immobilieninvestments vor allem auf steigende Einwohnerzahlen setzen will, sollte sein Geld in Projekte in Basel, Zürich, Genf, Graz oder Linz anlegen. Denn das sind laut einer Untersuchung der Empira Group die Großstädte in der DACH-Region, die bis 2035 das größte Bevölkerungswachstum verzeichnen werden.

Die wachstumsstärksten deutschen Städte sind Leipzig, Frankfurt am Main, Köln und Hannover. Von Gelsenkirchen, Bochum, Oberhausen und Duisburg hingegen sollten Investorinnen und Investoren demnach lieber die Finger lassen. Denn dort schrumpft die Einwohnerzahl.

Doch: Eine Investmententscheidung nur auf Basis des prognostizierten Bevölkerungswachstums – das ist zu kurz gedacht, wie die Empira-Studie „Wachstumsfaktoren von Großstädten in der DACH-Region“ zeigt.

Bevölkerungswachstum ist nicht alles

Die Schweizer Empira Group ist ein Investmentmanager für institutionelle Immobilienanlagen. Das Unternehmen hat nun die 46 größten Immobilienmärkte in Deutschland, Österreich und der Schweiz hinsichtlich sozioökonomischer und demografischer Fundamentaldaten untersucht. Analysiert wurden unter anderem die Alters- und Wirtschaftsstruktur, die demografische Entwicklung, die öffentliche Verschuldung, das verfügbare Einkommen, Arbeitslosigkeit sowie das absolute und das Pro-Kopf-BIP.

„Gerade für langfristig orientierte institutionelle Investoren ist es entscheidend, strukturelle Faktoren für die künftige Wertentwicklung am Immobilienmarkt zu verstehen. Klassisch herangezogene Indikatoren wie Leerstände und Mietpreisniveaus können sich erfahrungsgemäß recht kurzfristig ändern. Dagegen sind Aspekte wie der Akademikergrad oder der Anteil der im öffentlichen Sektor Beschäftigten sehr stabil“, sagt Professor Steffen Metzner, Head of Research von Empira und Autor der Studie.

Interessante Möglichkeiten abseits der Top-Städte

Ziel der Untersuchung war es, Cluster untereinander ähnlicher Standorte zu bilden. Dadurch lassen sich spannende Alternativen für aktuelle Top-Märkte finden, die bisher weniger im Fokus von Investorinnen und Investoren stehen.

„Unsere Clusterung offenbart den ein oder anderen Markt abseits der Top 7, der strukturell ähnlich der beliebten Zielmärkte, aber vielleicht noch preiswerter im Ankauf ist“, betont Metzner. So gibt es zum Beispiel mit Bonn und Mainz zwei kleinere Städte, die sich demselben sozioökonomischen Cluster zuweisen lassen wie Wien und die sieben deutschen A-Städte – also Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf, München, Berlin, Hamburg und Stuttgart.

„Scheuklappen verbieten sich für Investoren, die Opportunitäten ergreifen möchten“, sagt Lahcen Knapp, Verwaltungsrat der Empira Group. „Die enorme Variation bei lokalen Wirtschafts-, Alters- und Bevölkerungsstrukturen im DACH-Raum erlaubt in Europa weitgehend einmalige Diversifikationspotenziale. Eine Stadt mag sich besonders für studentisches Wohnen anbieten, eine andere für flexible Büronutzungen.“

Auf welche Faktoren vor Immobilieninvestments geachtet werden sollte

Die zentralsten Ergebnisse der Empira-Studie:

  • Junge und einkommensstarke Städte wachsen am stärksten – zumindest meistens. Ausnahmen sind das relativ alte, aber wachstumsstarke Köln sowie das relativ junge, aber schrumpfende Bielefeld.
  • Auffällig ist der Zusammenhang zwischen dem verfügbaren Jahresnettoeinkommen und dem vermutlichen Bevölkerungswachstum: In allen schrumpfenden Städten liegt das Einkommen bei unter 24.000 Euro pro Kopf. Aber Vorsicht vor Pauschalisierungen. Denn nicht alle einkommensschwachen Städte schrumpfen. Leipzig als vierteinkommensschwächste unter den untersuchten Städten erwartet ein Einwohnerwachstum von über 13 Prozent; in München – die einkommensstärkste Großstadt Deutschlands – wird die Bevölkerungszahl bis 2035 lediglich um etwas mehr als sieben Prozent steigen.
  • Arbeitslosigkeit und das Wirtschaftswachstum sagen wenig über die künftige Entwicklung einer Stadt und den potenziellen Bedarf an neuem Wohnraum aus.
02.05.2022    Madeline Sieland
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