In Kürze:
- Anhaltend hohe Nachfrage nach attraktiven Lagen macht Immobilieninteressenten das Leben schwer.
- Trotz geringer Aufschläge in diesem Jahr bleibt Baugeld historisch günstig.
- Immobilieninvestoren müssen sich zunächst über eine individuell passende Strategie klar werden
Jeder Investor, jeder private Käufer in spe stellt sich in Sachen Immobilienpreise eine Frage: Sind wir in Deutschland in diesem Jahr am Ende der Vermögenspreisinflation angelangt? „Dies ist regional sehr unterschiedlich zu beantworten“, sagt Björn Pätzold, der für den Baugeldvermittler Dr. Klein als Baufinanzierungsspezialist die Bereiche Mettmann und Wuppertal in Nordrhein-Westfalen betreut.
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Für sein Gebiet vor den Toren der Landeshauptstadt Düsseldorf gilt: „Der Run ist ungebrochen, die Preise kennen nur eine Richtung: nach oben.“ Auf ein Objekt kämen bis zu 300 Anfragen. Da müsse der Baufinanzierer mit der Zusage schnell sein, solle kein anderer Interessent „erster Sieger“ werden.
Profiinvestoren nehmen ländliche Gebiete ins Visier
Die starke Nachfrage käme sowohl von privaten Hauskäufern als auch von Investoren. Bei ersteren herrschten Ebay-ähnliche Verhältnisse, also Bietgefechte – „schon vor der Besichtigung“, so Pätzold. Unter den Profi-Investoren hätten viele das ganze Land im Blick. So kämen etwa auf Angebote aus Solingen und Wuppertal, da dort noch höhere Renditen zu erzielen seien, auch immer wieder Anfragen zum Beispiel von Münchener Adressen. Gute Orientierung böten ihnen Portale mit bundesweiten Renditetabellen wie von Immocation.
Baugeld: Aufschläge von 0,5 Prozentpunkten
Nachdem Immobilienkäufer in den vergangenen Jahren von niedrigen Baugeldzinsen verwöhnt waren, „verzeichnen wir seit Jahresbeginn Aufschläge von 0,4 bis 0,5 Prozentpunkten“, sagt Pätzold im DUB Digital Business Talk im Rahmen der Finance Week. Wer 2020 noch auf niedrigere Zinsen hoffte, wurde enttäuscht. Pätzold erwartet aber keine weiteren großen Anstiege: „Das wird eher eine Seitwärtsbewegung und die Konditionen sind historisch betrachtet nach wie vor sehr günstig.“
Bei der Zinsbindungsfrist gingen die Meinungen auseinander. „Ich habe mich bei einer privaten Investition im Zehnjahresbereich bewegt“, sagt der Mettmanner Experte, „das hängt aber von der persönlichen Risikoneigung ab.“ Anders als in der Vergangenheit seien Käufer heute deutlich flexibler. „Das reicht bis zu 40 Jahren Zinsbindung. Aber dabei stellt sich die Frage: Machen die dann fälligen Aufschläge wirtschaftlich Sinn?“ Häufig würden 15 Jahre als Mittelweg gewählt.
Familien starten mit zwei Prozent Tilgung
Bei den Annuitäten sei das einst als Standard geltende eine Prozent Vergangenheit. „Die Banken verlangen heute meist zwei, manchmal auch drei Prozent Tilgung“, so Pätzold. Aufgrund der stark gestiegenen Preise wären für viele Käufer auch nicht mehr drin. „Gerade junge Familien starten oft mit zwei Prozent Tilgung und steuern dann nach zehn Jahren nach.“
Müssen Häuser heute „grün“ sein um auf große Nachfrage zu stoßen? Pätzold: „Neubauten müssen ohnehin die aktuellen Umweltschutzauflagen erfüllen. Bei der Übernahme von Häusern aus den Sechzigerjahren, die dann umfangreich angepackt werden, wird auf jeden Fall schon der Anschluss gesetzt, um E-Mobilität zu gewährleisten. Solar-Paneelen auf dem Dach sind vielfach ein Wunsch, gerne auch in Kombination mit einer Luftwärmepumpe oder Erdwärme – wenn man das Objekt in die Neuzeit bringen möchte.“
Immobilien als Anlage liegen angesichts des Niedrigzinsumfelds im Trend. „Starter setzen oft auf kleinere Eigentumswohnungen. Wer über größere Rücklagen verfügt, die inflationsgeschützt angelegt werden sollen, setzt eher auf Mehrparteien-Objekte, in die dann einige hunderttausend Euro Eigenkapital fließen.“ Die einen investierten in Top-Lagen, in denen zwar die Renditen etwas niedriger sind, sich das Management aber in Grenzen hält. Andere suchten einfachere Lagen, Objekte mit Sanierungsbedarf, bei denen Potenziale gehoben werden können. Aber da seien dann etwa Handwerker zu koordinieren. Das hinge ab von der Zeit, welche die Investoren für das Objekt aufbringen können oder wollen.